实务咨询

    在保修期内我们承建的房屋出现质量问题，发包人并没有通知我们进行维修，而是直接聘请另外的施工单位进行维修。但是这笔维修费用发包人却要求我们来承担，对此我们该怎么办？

风险评估
    你们问题的关键在于：出现质量问题后，发包人未通知承包人维修，就擅自委托第三方维修的程序上的瑕疵，是否就意味着即使是承包人的原因造成的质量问题，承包人也无需承担维修费用。

典型判例
    2006年11月18日，承包人中钢某局与发包人某房地产公司订立《建筑安装工程合同》，约定由中钢某局承建某项目1号、2号、3号、4号楼的土建、水、电、煤安装及相关工程，10号楼的打桩、土建、水、电、煤、安装及相关工程。
    2007年6月26日，中钢某局承建的该项目所有工程通过竣工验收，房地产公司接受房屋后，出售给了小业主。在该项目的缺陷责任期内，由于房屋质量发生问题，小业主向房地产公司投诉。房地产公司没通知中钢某局前来维修，面是直接聘请其他单位将房屋质量问题维修好。
    之后，双方对于这笔房屋质量维修费用应由谁承担产生争议，房地产公司诉至法院。

典型观点
    一种观点认为：房屋在保修期内出现的质量问题，承包人负有法定的保修责任，就算发包人未通知承包人，直接委托第三人维修，也应当由承包人承担相应的维修费用。
    另一种观点认为：在保修期内，承包人对房屋质量问题负有法定的保修责任，但发包人也负有通知承包人来维修的法定通知义务。若发包人没有履行通知义务，而是另行聘请第三方维修的，相应维修费用不应由承包人承担。

律师分析
    笔者认同第二种观点，理由是：
    首先，依据相关法律规定，在保修范围和保修期限内，承包人负有法定保修义务，发包人也负有在工程出现质量问题后通知承包人来维修的法定通知义务。
    其次，如果承包人在接到发包人保修通知后未能及时保修，发包人有权另行委托其他维修单位进行保修施工。此时，发包人与其他维修单位建立了新的合同关系。根据合同的相对性原则，首先应由发包人向该维修单位支付，如果属于保修范围内的缺陷，发包人可以直接从保修金中支付，如果保修金不足以支付，差额部分可以向承包人追偿。
    最后，发包人另找第三方来保修是建立在通知承包人后，承包人拒绝前来修理的情况下。若发包人在发现工程质量问题后，并没有及时通知承包人来修理，而是直接委托第三方来维修的。在承包人没有拒绝保修的情况下，发包人直接和第三方建立的合同关系，这样的合同关系与承包人无关，承包人不应承担合同项下的维修费用。
    可见，在发包人未通知承包人自行委托第三方维修的情况下，因发包人难以证明工程质量问题确系承包人原因造成的且维修费用是合理的，承包人无需承担维修费用。
    判例中，法院认为房地产公司没有尽到通知义务，要求中钢某局承担相应的维修费用没有依据，判决驳回其诉讼请求。
另外值得注意的是：在质量保修期内，如有证据证明房屋质量问题确系承包人原因造成的，维修费用经司法鉴定是合理的，发包人即使未通知承包人维修，法院依据事实也可以让承包人承担维修费用。因为“通知”是程序，司法实践中，程序上的瑕疵一般不免除实体上的责任。

律师支招
    因此，除非发包人有证据证明缺陷是你们的原因造成的，且维修费用是合理的，否则，其无权要求你们承担维修费用。你们应该：
    1、查看是否收到发包人的维修通知。发包人若有证据证明，其通知寄送到你们的法定注册地或约定收件地的，则视为你们已经收到。若你们刻意不确认收到通知，应当视为你们拒绝履行缺陷责任义务。这种情况下，发包人可以另行委托施工单位维修，维修费用从你们的保修金中扣除。所以你们只有在发包人没有通知你们而另行聘请施工单位维修，这种情况下，才能主张发包人不能扣除维修费用。
    2、查看该维修工作是否属于你们的保修范畴。看保修事项是否在保修范围，保修期限内，是否属于施工责任；若都符合，则你们要免费承担保修义务。
    3、如在诉讼仲裁中，你们不能忽视抗辩权，不能完全排除未收到通知也会承担维修费用的可能性，而不仔细核对对方的证据。若质量问题确系你们原因造成的，你们应当仔细核对发生的维修费用的客观性、关联性、合理性、及时提出抗辩理由，以免法院以事实为依据，采用自由裁量权作出对你们不利的判决。